에어비앤비 합법적으로 시작하려면 이 정보를 꼭 알아야 한다.

에어비앤비를 운영 중인 호스트나 이를 준비하는 예비호스트라면, 합법적인 운영과 관련된 법적 사항 및 세금 문제에 대해 명확히 알고 있어야 합니다. 이 글에서는 합법적인 에어비앤비 호스팅을 위한 필수 정보, 도시민박업 등록, 농어촌민박업 등록, 공유민박업의 차이점, 그리고 사업자등록 및 세금에 대해 자세히 설명하겠습니다.


에어비앤비를 합법적으로 운영하기 위한 방법


1. 외국인관광 도시민박업 등록

에어비앤비를 합법적으로 운영하려면 외국인관광 도시민박업 등록을 해야 합니다. 이는 법적으로 에어비앤비와 같은 공유 숙박업이 허용된 형태이며, 도시 지역에서 외국인만을 대상으로 숙박을 제공할 수 있습니다. 만약, 호스팅하려는 지역이 도시인지 농어촌인지 불분명하다면 해당 지역 관공서에 문의하여 확인할 수 있습니다. 



등록 가능한 주택 유형

면적 230제곱미터 미만의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택입니다. 반면, 오피스텔, 근린생활시설, 원룸텔, 원룸 등은 도시민박업 등록이 불가능합니다. 오피스텔이나 원룸을 이용한 에어비앤비 호스팅은 불법으로 간주되며, 실제로 주요 관광지인 홍대, 서울역, 동대문 등의 오피스텔에서는 관광경찰의 단속이 이루어지고 있습니다.

외국인관광 도시민박업 등록에 필요한 서류는 다음과 같습니다

- 신청서: 해당 구청에서 작성

- 신분증

- 시설 배치도 또는 평면도: 본인이 직접 작성하거나 동사무소에서 발급, 부동산 사이트의 자료를 활용할 수도 있습니다.

- 소유권 증명 서류: 본인 소유 시 등기부등본, 임대 시 임대차계약서 제출 (전세/월세 모두 가능)

- 주민등록등본: 본인이 해당 주택에 거주 중임을 증명

- 기본증명서: 성명, 주민등록번호, 등록기준지를 포함한 서류

- 주민동의서: 아파트의 경우 관리소장의 사인과 해당 라인의 위/아래 세대의 동의가 필요

- 외국어 증명서: 공무원이 요구할 경우 제출, 요구하지 않을 수도 있음

- 사업계획서: 주소, 연락처, 시설 및 영업계획, 투숙객 관리 계획 등이 포함되어야 함


서류 제출 후 수수료 2만원과 등록면허세 67,500원을 납부해야 합니다. 서류가 접수되면 14일 이내에 현장 실사가 이루어지며, 등록 면허가 발급되면 합법적인 에어비앤비 호스팅을 시작할 수 있습니다.

하지만 현실적으로는 현재, 많은 호스트가 오피스텔이나 원룸을 이용하여 운영을 하고 있습니다. 이는 국내법상 불법에 해당하지만, 에어비앤비의 빠른 성장 속도에 비해 법적 제도는 이를 뒷받침하지 못하는 실정입니다. 호스트들이 편법을 의도하지는 않았겠지만, 불법과 합법 사이의 모호한 경계에서 줄타기하는 상황이 이어지고 있습니다.


2. 농어촌민박업 등록

농어촌민박업은 농어촌 지역에서 숙박 서비스를 제공하는 사업으로, 도시민박업과는 다르게 신청 절차가 비교적 간단합니다. 농어촌민박업은 숙박업을 통해 농어촌 지역 주민의 소득을 증대시키기 위한 목적으로 도입되었으며, 연간 소득 2천만 원 이하일 경우 비과세 혜택도 적용받을 수 있습니다.

농어촌민박업을 신청하기 위한 조건은 다음과 같습니다:

- 실제 거주 중이어야 함

- 주택의 연면적이 230제곱미터 미만이어야 함

- 단독주택 또는 다가구주택이어야 함

- 소방시설 및 오수처리시설이 갖춰져 있어야 함

필요 서류로는 농어촌민박사업자 신고서, 주택 소유권 증명 서류, 주민등록등본, 건축물관리대장, 토지대장, 지적도, 소방시설 확인서 등이 있습니다. 농어촌민박업은 허가 절차가 비교적 쉬운 편이므로, 해당 지자체에 문의하여 절차를 시작하는 것이 좋습니다.

단, 민간 업체가 개발한 택지나 주택 단지를 대상으로 숙박업을 경영하거나 위탁하는 경우에는 농어촌민박업으로 간주되지 않으니 주의해야 합니다.


3. 공유민박업

공유민박업은 정부가 새롭게 도입한 법적 형태로, 도시민박업과는 다르게 내국인과 외국인 모두를 대상으로 숙박을 제공할 수 있습니다. 기존 도시민박업이 외국인만을 대상으로 하고 영업 가능 일수가 365일인 것에 비해, 공유민박업은 연간 120일까지만 영업이 가능합니다. 

공유민박업은 기존 숙박업소의 영업권을 보호하기 위한 제도적 장치로, 특히 부산, 강원, 제주에서 시범적으로 시행되고 있습니다. 영업일수 제한을 어길 경우 500만 원의 과태료가 부과됩니다. 다만, 영업일수를 어떻게 관리할지에 대한 명확한 기준이 아직 마련되지 않아 시행착오가 있을 것으로 예상됩니다.

호스트들은 이 제도의 도입을 주시할 필요가 있습니다. 공유민박업이 시행됨에 따라 관련 법안이 어떻게 개정되고 현실적인 기준이 어떻게 적용될지에 따라 호스팅 운영 방식에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

--> 몇 해전 논의만 있었고, 공유민박업은 현재는 없는 법규입니다. 외국인관광 도시민박업, 농어촌민박업만 알고 있으면 됩니다. 


사업자등록 및 세금 문제

도시민박업을 등록했으면 사업자등록을 해야합니다. 도시민박업 등록증만으로도 에어비앤비 운영이 가능하지만, 일정 수준 이상의 매출이 발생할 경우 사업자등록을 하는 것이 권장됩니다. 

사업자등록을 하지 않으면 세금 부담이 덜할 수 있지만, 합법적으로 운영하려면 사업자등록과 세금 납부를 고려해야 합니다. 세금은 부가가치세와 소득세가 부과되며, 연 매출 10,400만 원 미만인 경우 간이과세자로 등록할 수 있고, 연 매출 4800만 원 미만은 부가세 면제 대상이 됩니다. 소득세는 각 호스트가 종합소득세 신고 기간에 자진 신고해야 합니다.

정부는 이와 관련된 가이드라인을 제시하고 있지만, 현실적으로는 많은 호스트들이 사업자등록은 물론, 도시민박업 등록조차 하지 않고 운영하고 있는 경우가 많습니다. 이는 법적 제도와 현장의 차이에서 발생하는 문제로, 에어비앤비 코리아도 이에 대해 명확한 답변을 내놓지 못하고 있습니다.





결론

에어비앤비 호스팅을 합법적으로 운영하기 위해서는 관련 법을 철저히 준수하고, 필요한 서류와 절차를 거쳐야 합니다. 도시민박업, 농어촌민박업, 공유민박업 각각의 특성을 이해하고, 자신의 상황에 맞는 형태로 운영하는 것이 중요합니다. 


또한, 사업자등록 및 세금 문제에 대해 명확히 인지하고, 합법적인 테두리 안에서 운영하는 것이 장기적으로 안정적인 운영을 보장할 수 있습니다. 향후 법 개정과 새로운 제도 시행에 따라 에어비앤비 호스팅의 법적 환경이 변화할 가능성이 크므로, 호스트들은 꾸준히 최신 정보를 확인하고 대응해야 할 것입니다.

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